Quali sono alcuni dei migliori libri / risorse sull'ispezione domestica per gli acquirenti di case per la prima volta?

Sto cercando di acquistare la mia prima casa. Considerando la quantità di denaro coinvolta, sembra logico avere senso che l'ispezione sia solida. (Ho visto alcuni "Holmes Inspection" per avere il rinforzo.)

So che "Ispezione di Holmes: tutto ciò che devi sapere prima di acquistare o vendere la tua casa" era disponibile, ma non è più in stampa.

Per la prima volta l'acquirente a casa, quali libri o risorse dovrei usare per educare e prepararmi?

Nella mia esperienza, la cosa più grande che puoi fare è controllare l'ispettore di casa che intendi utilizzare controllando i riferimenti dei precedenti clienti RECENT.

Ho comprato circa una mezza dozzina di proprietà dal 1997 e ho avuto ispettori di merda e grandi ispettori - i primi due sono stati raccomandati dai miei agenti immobiliari in quel momento, e non erano molto accurati e mi hanno dato rapporti di forma con caselle di controllo compilate .

Poi mi sono svegliato e ho iniziato a ricevere segnalazioni dai professionisti.

L'altra cosa è: ANDARE CON LORO. Cammina con loro attraverso l'intero processo. Una buona ispezione THOROUGH dovrebbe richiedere circa 3 ore. Vuoi vederli testare TUTTI i componenti elettrici (compresi i connettori con un tester di terra), tutti gli apparecchi, alzarsi sul tetto, scendere sotto casa, testare tutti gli impianti idraulici, ecc.

Poni domande per tutto il tempo. Anche (soprattutto) quando conosci la risposta. Se il tuo ispettore non è in grado di fornirti buone risposte, non esitare a interrompere l'ispezione e dirgli che non sei soddisfatto.

Ricorda, ti stai preparando a impegnarti in una quantità enorme di debito e responsabilità con questo acquisto. Trattare l'ispezione seriamente.

In bocca al lupo!

Non posso essere abbastanza d'accordo con l'affermazione di Greebo secondo cui dovresti essere presente per l'ispezione. Anche se non sai perché l'ispettore sta facendo tutto ciò che sta facendo, puoi vedere che è il più accurato possibile senza causare danni alla casa. Ricorda, Mike Holmes viene chiamato quando il proprietario della casa scopre che c'è un problema, e quindi ha la benedizione del proprietario della casa per tagliare buchi, tirare su le assi del pavimento e arrivare alla radice del problema. Gli ispettori non sono autorizzati a causare danni a pareti, pavimenti ecc .; POSSONO ALCUNI rimuovere i dispositivi avvitati (perché la sostituzione di detto dispositivo è banale e non crea fori aggiuntivi).

Tuttavia, Holmes mostrerà anche agli spettatori cosa, se non altro, l'ispettore avrebbe dovuto catturare ma non lo ha fatto. Fondamentalmente, se è visibile, ovviamente sbagliato (o indica problemi più profondi) e l'ispettore non se ne è accorto, Holmes chiamerà il ragazzo per questo. Ci sono stati anche momenti in cui Holmes ha effettivamente difeso l'ispettore perché o aveva notato un problema che i proprietari di casa pensavano fosse minore, o perché non poteva sapere che c'era un problema perché era così ben nascosto dal precedente proprietario di casa.

Comunque, ci sono molte cose che un ispettore dovrebbe fare che non causino danni alla casa. Sono incentrati su cinque aspetti principali della casa: fondamenta, struttura, impianto idraulico, elettrico e HVAC. Di seguito sono riportati alcuni test di base di cui ogni ispettore degno del suo sale ti parlerà.

Fondazione:

• Per lastre o scantinati: ci sono evidenti grosse crepe in aree preoccupanti? Ci sono delle crepe in esecuzione nei pavimenti in piastrelle o un evidente cambiamento dell'angolo di pendenza in altri tipi di pavimentazione?
• Per fondazioni di livello inferiore (scantinati / spazi per gattonare); ci sono segni di inchini o eccessiva assestamento della fondazione?
• Per molo e trave: c'è qualche evidente segno di deterioramento dei moli o dei travetti?
• La terra sta erodendo o allontanandosi da qualsiasi membro della fondazione, per qualche motivo?
• L'acqua si accumula contro il lato della casa o sotto di essa, a causa di un drenaggio improprio?
• L'acqua sta sanguinando attraverso la soletta o le pareti / il pavimento del seminterrato?

Struttura / Esterno:

• Il tetto è buono? Eventuali segni di usura, danni o vecchiaia che indicano riparazione o sostituzione?
• La "pelle" della casa è resistente alle intemperie? Ci sono crepe, rotture o lacune nel mattone o nella malta?
• Le grondaie sono progettate, installate e mantenute in modo appropriato per garantire che l'acqua venga raccolta e diretta lontano dalla casa?
• Qualche pavimento scricchiolante, flessibile o instabile, che indica che i travetti si stanno allentando?
• Tocca i pavimenti in piastrelle con la mano o un tacco duro. Se si ottiene un suono vuoto, la piastrella non viene correttamente aderita al supporto; molti di questi necessiteranno di tirare su e inoltrare il pavimento.
• Qualche evidente inchino o "ondeggiamento" di pareti o soffitti indicano una costruzione impropria?
• C'è un perno ogni 16 "(il tuo ispettore medio potrebbe non controllare ogni muro, o anche qualsiasi muro, ma un semplice cercatore di radar può essere utilizzato su alcuni muri della casa originale e su eventuali aggiunte)?
• Per i piani non direttamente sul solaio: c'è un travetto ogni 12 ", con rinforzi incrociati ogni quattro piedi? Potresti non essere sempre in grado di dirlo, ma nelle case con seminterrato puoi almeno controllare alcuni dei primi piani)
• Qualche segno di vernice al piombo? (a meno che non ci sia vernice sfusa o sfaldata, l'ispettore potrebbe non essere in grado di testare il piombo senza l'approvazione del proprietario della casa, e quindi potrebbe costare di più)
• Qualche segno di amianto? (L'amianto era molto comune nei materiali da costruzione per la casa; vari tipi di isolamento domestico, tegole, tegole, persino i soffitti di popcorn in case più vecchie di circa il 1980 possono contenere amianto; va LUNGO COME È lasciato solo, ma praticamente qualsiasi ispettore lo farà consiglio vivamente di rimuoverlo)

Elettrico:

• Tutte le luci funzionano? Tutti gli interruttori fanno qualcosa di ovvio?
• Tutti i punti vendita funzionano?
• Ci sono circuiti sovraccarichi (interruttori del pannello che controllano troppe luci / prese)? Regola del pollice; Oltre ai principali elettrodomestici (HVAC, lavatrice, asciugatrice, lavastoviglie / dissipatore e scaldabagno dovrebbero avere tutti il ​​proprio interruttore del pannello), contare prese o lampadine controllate da un singolo interruttore e se si contano più di 12 quel circuito ha anche molto su di esso.
• Tutte le prese sono correttamente messe a terra? Che ci crediate o no, ci sono molte case con sbocchi a due punte dappertutto, e questo era perfettamente legale quando la casa fu costruita. Tuttavia, devi saperlo in anticipo; non è possibile collegare la maggior parte dei dispositivi ad alto amperaggio, inclusi molti aspirapolvere, senza una presa a tre poli correttamente collegata a terra e costerà un sacco di soldi per il ricablaggio della casa.
• C'è qualche cablaggio elettrico con manopola e tubo? K&T era anche legale ad un certo punto, ed è nonno, ma se stai cercando di rinnovare in futuro dovrai sapere che è lì e budget per un upgrade a filo Romex. Anche K&T è raramente radicata. Aprendo un quadro elettrico o dando una buona occhiata al pannello, te lo dirò.
• Se GFCI è presente sui circuiti, funzionano? Quali punti vendita sono protetti (se GFCI è presente, lo vuoi in tutte le "zone umide" tra cui cucina, bagni, punti vendita esterni e scantinati)?
• Se GFCI NON fosse presente, sarebbe stato richiesto in una casa di questa età (costruita o rinnovata l'ultima volta nel 1996 o successivamente)?
• Se è presente AFCI, è presente in tutti i circuiti di diramazione della camera da letto? Funziona (ci sono tester per i guasti ad arco, ma in genere quella funzione non fa parte del tester della presa media)?
• Se AFCI NON fosse presente, sarebbe stato richiesto in una casa di questa età (credo dal 2006 in poi)?

Plumbing:

• In una casa più vecchia di circa 30 anni, ci sono segni evidenti di tubi di piombo, specialmente sulle linee di alimentazione? (Il piombo è cattivo, non importa dove sia)
• In una casa di età superiore ai 50 anni, qualche segno evidente di tubo di scarico in argilla? (L'argilla non è tossica e generalmente va bene avere, ma è MOLTO vecchio materiale e può essere un presagio di vari problemi idraulici come crepe o collasso)
• In una casa tra i 10-20 anni, ci sono segni evidenti delle linee di alimentazione in PVC (plastica bianca)? (Il PVC lisciva Bisphenol-A, o BPA, nell'acqua, che può colpire i bambini piccoli. È accettabile se non ideale per gli scarichi, ma non dovrebbe essere usato per le linee di approvvigionamento idrico, in particolare l'acqua calda)
• Annusa tutti gli scarichi del lavandino e della vasca e la lavastoviglie. Qualche odore di gas fognario o decomposizione generale? In una casa che è rimasta vacante per mesi, un po 'di questo è normale; le trappole si sono asciugate. Fai scorrere dell'acqua negli scarichi, quindi ripeti il ​​controllo al termine dell'ispezione. In una casa ancora abitata o svuotata di recente, gli scarichi maleodoranti indicano trappole a P mancanti o improprie su uno o più scarichi o una pendenza inadeguata dei tubi che causa il backup dei rifiuti nei tubi.
• Fai scorrere l'acqua attraverso tutti i rubinetti in tutti gli scarichi. Verificare che il lavandino non esegua il backup da uno scarico lento (sfiato improprio o angolo improprio del tubo di scarico; acqua forzata in salita). Riempire ciascun lavandino fino allo scarico di troppo pieno (se presente) e assicurarsi che lo scarico di troppo pieno si scarichi correttamente.
• Eventuali segni evidenti di danni causati dall'acqua attorno ai rubinetti o agli scarichi dell'acqua? Una perdita o un tubo di scoppio potrebbero non essere immediatamente evidenti, tranne in determinate circostanze, ma se tale perdita ha causato danni all'acqua, il danno sarà visibile quando l'acqua non lo è.
• Se nel cortile è presente un sistema di irrigazione, ogni zona funziona? Ci sono teste rotte o bloccate?

HVAC:

• Con A / C acceso (se possibile; non accendere A / C se la temperatura esterna è inferiore a 60 gradi o si rischia di congelare la serpentina dell'evaporatore), controllare la temperatura dell'aria che fuoriesce da tutte le prese d'aria. Dovrebbe essere da 20 a 30 gradi più freddo da ogni sfiato rispetto alla temperatura dell'aria ambiente ESTERNA.
• Con il riscaldamento acceso, controllare la temperatura dell'aria che fuoriesce dalle prese d'aria. Dovrebbe essere più caldo di 20-30 gradi rispetto all'attuale temperatura dell'aria ambiente INTERNA.
• Con solo la ventola accesa o il sistema che funziona normalmente per la stagione, controllare il flusso d'aria attraverso tutte le prese d'aria. Misura la velocità dell'aria con un semplice manometro del vento; tale cifra, oltre alle dimensioni dello sfiato, può essere utilizzata per calcolare il CFM del sistema. Confrontalo con la valutazione CFM del soffiatore e se non rientra nel 10% circa, c'è una capacità di spreco di perdite o blocchi.
• Controlla le prese d'aria stesse con uno specchio; cercare l'accumulo di polvere. La pulizia di un condotto non è eccessivamente costosa, ma è possibile che il venditore copra un controllo completo e una manutenzione se il flusso d'aria complessivo è basso.
• Controllare il filtro; se è fortemente incrostato di polvere, si può considerare di ripetere i test del flusso d'aria con il filtro rimosso, per assicurarsi che il ventilatore stesso stia muovendo abbastanza aria quando non viene impedito.

Suggerisco di prendere due ispettori ... specialmente se è la tua prima casa. Un ispettore non troverà tutto. Nemmeno due ispettori lo faranno, ma troveranno più problemi combinati rispetto a uno solo.