Una legge contro la vendita di una casa più economica di quella per cui è stata acquistata, quali conseguenze avrebbe?

Sto cercando una risposta più generale e di principio e uso la Scandinavia oggi solo come esempio impreciso del tipo di scenario di cui sto chiedendo.

Vivo in Scandinavia, dove i prezzi delle case hanno avuto un boom di bolle ininterrotto nel corso di un quarto di secolo ormai. Le famiglie sono le più indebitate al mondo. Principalmente ovviamente sotto forma di prestiti immobiliari. Se la bolla immobiliare scoppiasse in Scandinavia come ha fatto in molti altri luoghi negli ultimi dieci anni, certamente tutte le banche saranno immediatamente spazzate via e milioni di scandinavi diventeranno completamente indigenti per il resto della loro vita con debiti non pagabili e nessuna proprietà da eguagliare mentre inizia una profonda depressione.

Alcune cifre chiave (per la Svezia, non per il paese petrolifero):

• + 7% dei prezzi delle case in media ogni anno da 23 anni, con un aumento record negli ultimi due anni.
• Crescita dello 0% del PIL pro capite negli ultimi 10 anni (i prezzi delle case sono comunque raddoppiati).
• 1,2% (positivo) inflazione CPI da 10 anni.
• Lo 0,8% (positivo) del prestito immobiliare per consumatori offerto ora nelle pubblicità senza negoziazione (al netto delle detrazioni fiscali), mentre i tassi di interesse delle banche centrali sono rimasti profondamente negativi.

Immagina che il governo faccia una legge che proibisce a chiunque di vendere qualsiasi alloggio a un prezzo inferiore a quello per cui è stato acquistato l'ultima volta. Quindi, per definizione, la bolla della casa non può scoppiare, non legalmente comunque. E tutti sono al sicuro, lo schianto ha impedito e tutti continueranno a guadagnare milioni semplicemente prendendo in prestito di più per "investire" senza rischi semplicemente nel possedere la propria casa, giusto?

Quali sarebbero le conseguenze negative e come andrebbero a finire?

Sarebbe davvero, davvero male.

Ogni casa che perde valore sarà invendibile e quindi praticamente senza valore.

Alla maggior parte delle persone che vivono in una casa del genere sarebbe impedito il trasloco. Non possono venderlo, dal momento che nessuno vuole comprare una casa troppo cara e non possono permettersi di comprare un'altra casa con il loro capitale già legato alla casa attuale.

Apparirà un mercato nero, con persone che restituiscono soldi sotto il tavolo. "Acquista la mia casa per 4 milioni di corone svedesi e rimborserò 1 milione di corone svedesi sotto il tavolo."

Posso dirti una cosa che non farà. Non impedirà ai prezzi di scendere mai.

E tutti sono al sicuro, lo schianto ha impedito e tutti continueranno a guadagnare milioni semplicemente prendendo in prestito di più per "investire" senza rischi semplicemente nel possedere la propria casa, giusto?

È vero, il tuo investimento non può scendere in valore nominale (senza contare l'inflazione), ma può diventare totalmente illiquido , il che è peggio per molti aspetti. Vedi, se un titolo scende di valore del 5%, posso vendere e prendere la perdita del 5%, liberando e preservando il 95% del mio capitale. Se una casa nel tuo scenario diminuisce di valore anche dello 0,05%, non posso ridurre le mie perdite.

Da una prospettiva a breve termine, qualsiasi perdita diventa una perdita totale. Da una prospettiva a lungo termine, qualsiasi perdita è ancora ingigantita , poiché non è possibile liberare il capitale per investimenti migliori: il costo opportunità è elevato anche se si riesce a vendere in un secondo momento. In entrambi i casi, il rischio di investimenti immobiliari aumenterebbe notevolmente. Ciò aumenterà il costo della proprietà della casa.

Certo, sta parlando in modo astratto. In realtà, le case costituiscono una porzione enorme del patrimonio netto della maggior parte delle persone e questo è il vero pericolo di illiquidità nel mercato immobiliare. Immagina di non essere in grado di muoverti, di non essere in grado di rifinanziare, di essere in grado di liberare te stesso dal tuo investimento mediante una perdita totale. Non funzionerà per molte persone. Queste persone dovranno affittare anziché possedere, il che aumenterà la domanda (e il prezzo) per l'affitto.

Una volta che tutto si risolve, le persone non considereranno più il settore immobiliare come un investimento "sicuro", anche se artisti della truffa e ingannatori potrebbero riuscire a truffare le persone per un po '.

Tl; Dr

• L'incapacità di vendere un'attività ammortizzata aumenta il rischio di tale attività. L'aumento del rischio aumenta i costi, quindi vedresti anche un aumento dei costi di proprietà della casa. Questo è male.
• L'affitto diventerebbe più interessante rispetto alla proprietà della casa, quindi vedresti aumentare la domanda (e il prezzo) per l'affitto. Sarebbe molto male per le famiglie a basso reddito.
• Ironia della sorte, questa legge e le sue conseguenze potrebbero disobbedire all'idea che gli immobili siano un investimento "sicuro" o "garantito". Sarebbe bello.

Infine, le uniche persone che ritengo possano davvero beneficiare sono le grandi aziende che sarebbero in grado di gestire il rischio di proprietà della casa in questo scenario, perché avranno meno concorrenza.

Mandare in vendita una casa all'ultimo prezzo venduto non significa che le persone lo apprezzino a quel prezzo dell'autoadesivo. Potrei imporre che le bottiglie d'acqua vengano acquistate solo per $ 1.000.000. Questo non significa che nessuno comprerebbe. Sarei solo bloccato con una bottiglia che non apprezzo.

Allo stesso modo, fissare i prezzi sul mercato immobiliare significherebbe che molti proprietari resteranno bloccati nelle case.

È anche importante notare che la svalutazione del mercato di una casa è importante solo per i proprietari che intendono vendere. Se compro una casa per $ 200k e il mercato si blocca il giorno dopo, VALUE ancora la casa per un importo> $ 200k. Non mi importa che il prezzo di mercato sia più basso perché ho ancora la stessa casa. Semmai, i proprietari di case permanenti dovrebbero davvero apprezzare l'idea che le case vengano svalutate perché ciò implica una riduzione dell'imposta sulla proprietà.

Certo, le esplosioni di bolle tendono ad avere effetti negativi su molti altri mercati. Ma questi sono problemi separati del tutto.

Una risposta precedente ha già riguardato il mercato nero emergente. Questo succede anche a New York con le norme sugli alloggi a basso reddito.

Se la bolla immobiliare scoppiasse in Scandinavia come ha fatto in molti altri luoghi negli ultimi dieci anni, certamente tutte le banche saranno immediatamente spazzate via e milioni di scandinavi diventeranno completamente indigenti per il resto della loro vita con debiti non pagabili e nessuna proprietà da eguagliare mentre inizia una profonda depressione.

In primo luogo, non è poi così male, a condizione che tu abbia banche centrali funzionanti per colmare la posizione creditizia delle banche.

Ma considera ciò che accade normalmente quando le persone non sono in grado di effettuare pagamenti di prestiti: la banca alla fine riprende possesso della casa e la vende. Spesso per uno sconto perché hanno fretta di riconvertirlo in capitale. Supponiamo ora che non siano in grado di venderlo a causa delle leggi sulla regolamentazione dei prezzi, ma il mercato è crollato. Che succede? La banca è bloccata. Hanno bisogno di capitale per fare prestiti, ma hanno invece case. Hanno ancora bisogno di essere salvati.

(Nota: se aumenti l'inflazione alla percentuale a due cifre, improvvisamente la legge sui prezzi di rivendita della casa diventa meno un problema.)

Alla fine, potresti dover demolire le case . Non dimenticare che le case, non occupate, sono una risorsa sprecante: richiedono manutenzione. Il caso estremo di questo è probabilmente Detroit.

Quindi un risultato estremamente probabile della tua legge sul prezzo minimo di rivendita è che le case abitative vengono demolite perché non possono essere vendute al loro prezzo minimo.

Le bolle esplosive non distruggono la vera ricchezza. Al contrario, essi si fermano processi distruttivi che convertono la ricchezza reale in ricchezza immaginaria.

Supponiamo che costerebbe $ 120.000 per costruire una casa che varrebbe $ 100.000 in condizioni non bolla, ma le condizioni di mercato in una bolla farebbero vendere una casa del genere per $ 150.000. Costruire una casa in tali condizioni trasformerebbe $ 120.000 di ricchezza reale in $ 100.000 di valore reale più $ 50.000 di ricchezza immaginaria. Se il costruttore riesce a vendere la casa per $ 150.000, ciò significa che l'acquirente ha scambiato $ 150.000 di ricchezza reale con $ 100.000 di valore reale e $ 50.000 di ricchezza immaginaria.

Finché dura la bolla, le persone possono continuare a trasmettere la ricchezza immaginaria e fingere che sia vera ricchezza, ma non c'è modo di trasformare tale ricchezza immaginaria in vera ricchezza. L'atto di costruire la casa avrà distrutto $ 30.000 di ricchezza reale, e non importa quanto i prezzi più alti potrebbero andare nella bolla, l'utile netto totale tra tutti gli acquirenti e venditori (supponendo per semplicità nessuno fa nulla con la casa tranne comprare e rivendere sarà) - $ 30.000. Qualsiasi profitto che chiunque potrebbe fare acquistando e vendendo la casa sarà compensato dollaro per dollaro da una perdita di qualcun altro in fondo alla linea.

Mentre può sembrare che scoppiare bolle causi la perdita di denaro, la realtà è che è la formazione e l'inflazione delle bolle - dove sembra che le persone stiano facendo soldi - che distruggono effettivamente la ricchezza. Man mano che la bolla si ingrandisce, sia la quantità di ricchezza immaginaria creata che la quantità di ricchezza effettiva distrutta tendono ad aumentare in modo esponenziale. Sebbene la bolla in atto possa proteggere alcuni partecipanti al mercato dalle perdite, può farlo solo causando una perdita ancora maggiore di altri partecipanti al mercato.

Ci sarà un rapido aumento degli schemi artificiali per aggirare la lettera della legge. Ad esempio, un agente può addebitare il 90% del prezzo minimo di vendita legale per registrare ufficialmente la tua casa come inabitabile e ottenere un ordine di demolizione obbligatorio per essa. Una nuova casa costruita sullo stesso sito non avrebbe alcuna cronologia dei prezzi precedente, quindi potrebbe essere venduta per dire il 10% del suo vero valore di mercato, oltre a un grande costo una tantum (non negoziabile, ovviamente!) Per un " polizza assicurativa di nuova costruzione "o una simile terminologia.

Lo sfruttamento di tali scappatoie nella legge non andrà necessariamente a beneficio della maggior parte della popolazione, ma andrebbero a beneficio della minoranza con l'esperienza per creare i cicli di lavoro - ci saranno sempre alcuni proprietari di immobili per i quali prendere una perdita finanziaria è un'opzione migliore che non riuscire a vendere, chi può essere sfruttato.

Questa sarebbe una cattiva idea catastrofica. La prossima volta che l'economia si trasforma, cosa succede?

I lavoratori che possiedono case per le quali non riescono a trovare un acquirente allo stesso prezzo pagato per la casa, non saranno in grado di cambiare casa. Non saranno quindi in grado di trovare lavoro altrove. Quindi hai aggravato una recessione economica con una restrizione artificiale alla disponibilità locale del personale che un'azienda potrebbe voler assumere! Non riesco a immaginare nessun'altra mossa che possa rendere più difficile il reclutamento del personale quando una recessione morde e la disoccupazione aumenta.

Certamente, tutto ciò che limita la mobilità dei lavoratori all'interno dei confini di una nazione non può che essere negativo. Dovrebbe quindi essere il più semplice possibile per qualcuno vendere una casa in una posizione e comprare una casa in un'altra, come il governo può farcela. Qui nel Regno Unito, abbiamo una tassa sciocca sugli acquisti di casa chiamata imposta di bollo. Una conseguenza è che in genere costa il 3% del costo di acquisto della propria casa, per essere ricollocato. Pertanto, è un incentivo a rimanere fermo, piuttosto che rispondere a un'offerta di lavoro meglio retribuito o più desiderabile altrove. Oppure, se un datore di lavoro ha un disperato bisogno di assumere, dovrà in qualche modo compensare la sua nuova assunzione per l'onere fiscale di quella persona quando si trasferisce.

Tornando a questa folle idea: se uno non può vendere la propria casa perché nessuno pagherà il prezzo precedente, ed è illegale tagliare il prezzo richiesto, l'unica opzione legale sarà invece affittare. Quindi creerai una nazione di proprietari terrieri dilettanti, per lo più gestendo male le cose perché non vogliono affatto essere padroni di casa. Immagino anche che l'assicurazione sulle case diventerà molte volte più costosa, se non del tutto irraggiungibile, perché c'è un modo ovvio per ottenere i propri soldi in contanti. Assicurare la casa per il suo precedente prezzo di acquisto / minimo "valore" legalmente obbligatorio, quindi provvedere affinché si bruci.

Il prezzo è la cosa che equilibra l'offerta e la domanda, se si fissano prezzi artificialmente bassi si crea carenza di offerta. Se li risolvi artificialmente in alto, crei carenze di domanda.

Quindi le persone che vogliono / hanno bisogno di vendere le loro case in un'area in cui la domanda è diminuita non sarebbero in grado di farlo. Anche nelle aree in cui la domanda naturale non era diminuita acquistando una casa sarebbe diventata una proposta molto più spinosa che deprimerebbe ulteriormente la domanda.

Sospetto che il risultato netto di tutto ciò sia che le case in tutto il paese diventerebbero rapidamente invendibili.

Probabilmente si verificherebbe un'esplosione nel mercato degli affitti, in quanto case non vendibili vengono invece affittate.

Le banche dovrebbero sviluppare nuovi dipartimenti per gestire l'affitto delle proprietà invendibili che hanno riposizionato

Il governo dovrebbe capire cosa diavolo fare per valutare le case non vendibili ai fini dell'imposta sulle successioni e cosa fare quando le rimanenti attività del proprietario non erano sufficienti per coprire l'imposta sulle successioni.

Un punto che non sembra ancora essere stato fatto è che le banche e gli altri istituti di credito ipotecario dovrebbero smettere di concedere prestiti non appena viene proposta una legge del genere, non importa se emanata, e ciò causerebbe di per sé il crollo del mercato immobiliare. Una banca ti presterà € 320.000 per acquistare una casa da € 400.000 perché sanno che se inadempimenti sui tuoi pagamenti e devono rientrare in possesso della casa, possono recuperare il valore del prestito vendendo la casa, anche se non riescono a ottenere tanto quanto lo hai pagato. Ecco perché (di solito) devi versare un deposito per una determinata percentuale del prezzo di acquisto e la banca non ti presterà l'intero importo. Se non sono autorizzati a venderlo per meno di € 400.000, anche se devono solo recuperare € 320.000, quindi potrebbero non essere in grado di venderlo affatto ed essere bloccati con un prestito non pagato e una casa non vendibile. (Sì, so che la Svezia non usa l'euro, ma è più conciso e più ampiamente applicabile usare l'euro come valuta nel mio esempio.)

Una delle peggiori idee che abbia mai sentito. Tutte le conseguenze negative, quasi nessuna positiva. QUALSIASI tentativo da parte del governo di limitare i prezzi (sia per pavimento o soffitto o altro) SEMPRE ha effetti negativi perversi; causa sempre problemi peggiori del problema che sta cercando di risolvere. Un mercato libero funziona meglio quando tutti i membri del mercato sono LIBERI di decidere quale prezzo sono disposti a pagare o ricevere per un determinato bene. Il governo che punta il naso in quella transazione peggiora sempre almeno un partecipante alla transazione, di solito entrambi, e l'economia nel suo insieme soffre sempre.

È come un politico promettente nella campagna "Ridurrò le tasse, aumenterò la spesa pubblica e ridurrò il debito pubblico!" Non funziona mai, MAI.