Diciamo solo che gli economisti non sono davvero d'accordo con questa tesi, e la maggior parte delle prove empiriche a livello di città punta nella direzione opposta. Per esempio
Alla fine concludiamo, sia dalla teoria che dalle prove empiriche, che l'aggiunta di nuove case modera gli aumenti dei prezzi e quindi rende gli alloggi più accessibili per le famiglie a basso e moderato reddito.
[...]
Alcuni studi utilizzano i dati del panel e scoprono che l'imposizione di controlli più rigorosi sull'uso del suolo porta a una riduzione dell'offerta e a prezzi più alti. Jackson (2016) utilizza i dati longitudinali delle città della California per valutare l'effetto che un'adozione da parte della città di ulteriori regolamenti sull'uso del suolo ha sul numero di nuovi permessi di costruzione rilasciati e trova che ogni ulteriore regolamento sull'uso del suolo ha adottato permessi plurifamiliari e unifamiliari ridotti in media di oltre il 6% e il 3%, rispettivamente, e che i regolamenti che riducono la densità ammissibile hanno avuto effetti ancora maggiori. Zabel e Dalton (2011) utilizzano dati longitudinali provenienti da località del Massachusetts e scoprono che gli aumenti delle dimensioni minime dei lotti sono seguiti da significativi aumenti dei prezzi. Esaminando i dati longitudinali sui comuni dell'area metropolitana di Boston (Massachusetts), Glaeser e Ward (2009) scoprono che l'adozione di normative locali più rigorose porta a prezzi delle case più alti, ma il coefficiente diminuisce di importanza e perde significato una volta che controllano i dati demografici della popolazione. Sottolineano che ciò è previsto se le case in altre giurisdizioni sono viste come sostituti perfetti. Pertanto, sebbene le restrizioni dell'offerta possano aumentare i prezzi in un mercato nel suo insieme, non possono aumentarle in modo sproporzionato nella particolare località in cui sono imposte a causa degli effetti di ricaduta in tutte le giurisdizioni.
Numerosi altri ricercatori utilizzano variabili strumentali per provare a valutare più chiaramente gli effetti causali che le restrizioni normative hanno sull'offerta e sui prezzi delle abitazioni. Ihlanfeldt (2007) utilizza un simile approccio per studiare la regolamentazione nelle località della Florida e scopre che le normative previste aumentano significativamente il prezzo delle case unifamiliari. Saks (2008) utilizza variabili strumentali e mostra che gli aumenti della domanda di manodopera portano a meno costruzioni residenziali e maggiori aumenti dei prezzi delle abitazioni nelle aree metropolitane con un'offerta di alloggi più restrittiva. Hilber e Vermeulen (2016) mostrano che i cambiamenti nella domanda portano ad aumenti dei prezzi locali delle case piuttosto che a un aumento dell'offerta nei comuni in Inghilterra con maggiori restrizioni normative,
In breve, la preponderanza delle prove mostra che limitare l'offerta aumenta i prezzi delle case e che aggiungere l'offerta contribuirebbe a rendere le case più convenienti. [...] sebbene sia certamente vero che la terra è limitata, specialmente in alcuni mercati (Saiz, 2010), la terra può essere utilizzata più intensamente per consentire un numero maggiore di abitazioni. I limiti del terreno con cui sono raggruppati gli alloggi rendono gli alloggi diversi da molti beni, ma la differenza è di un grado: l'offerta di alloggi può e aumenta anche in mercati ristretti, e i prezzi dovrebbero generalmente scendere in risposta (vedi la recensione di Dipasquale, 1999; Mayer & Somerville, 2000).
[...] la maggior parte degli alloggi filtra o perde valore man mano che invecchia, rappresentando una nuova offerta nei mercati secondari a prezzi più bassi. [...] In effetti, recenti ricerche mostrano che il filtraggio è stato la fonte principale di aggiunte allo stock di noleggio a prezzi accessibili tra il 2003 e il 2013, mentre le nuove costruzioni hanno contribuito maggiormente ai noleggi più costosi e la conversione di possesso è stata la fonte più grande per moderatamente affitti a prezzi ragionevoli (Joint Center for Housing, 2015, fig. 14). Inoltre, Weicher, Eggers e Moumen (2016) riportano che il 23,4% delle unità di noleggio che erano convenienti per gli affittuari a basso reddito negli Stati Uniti nel 2013 era stato filtrato dalle categorie di affitto più elevate nel 1985. Un altro 21,8% era conversioni da case precedentemente occupate dai proprietari o affitti stagionali. 9 La maggior parte delle unità a noleggio più costose che sono state filtrate per diventare accessibili nel 2013 erano unità a noleggio moderato nel 1985, ma il 15% di quelle che hanno filtrato verso il basso erano unità a noleggio elevato nel 1985. Si noti che il filtraggio avviene anche in un arco di tempo più breve ; tra le unità a prezzi accessibili nel 2013, il 19% era costituito da unità in affitto più elevate nel 2005.
Una recente ricerca che analizza i redditi dei successivi occupanti delle case suggerisce anche un sostanziale filtraggio verso il basso, in particolare dello stock locativo dovuto alla conversione del mandato; man mano che lo stock occupato dal proprietario invecchia, una parte si converte in affitto (Rosenthal, 2014). Rosenthal rileva, tuttavia, che i tassi di filtraggio sono considerevolmente più bassi nelle aree con alta inflazione dei prezzi delle case, sebbene si verifichi ancora un filtro al ribasso.
In breve, la nuova costruzione è cruciale per mantenere un alloggio accessibile, anche nei mercati in cui gran parte della nuova costruzione è essa stessa un alloggio di fascia alta che la maggior parte delle persone non può permettersi. La mancanza di offerta per soddisfare la domanda di fascia alta influisce sui prezzi in tutti i mercati secondari e rende gli alloggi meno accessibili ai residenti in mercati secondari a basso costo.
Finalmente arriviamo alla discussione della tesi precisa che chiedi su:
Alcuni scettici sostengono che anche se una fornitura aggiuntiva potrebbe contribuire a rendere le abitazioni più convenienti a breve termine, a lungo termine non lo farà perché l'offerta aggiuntiva indurrà più domanda, soprattutto tra acquirenti o affittuari più ricchi degli attuali residenti nel quartiere ( Redmond, 2015). L'affermazione è analoga all'argomento secondo cui la costruzione di più autostrade non ridurrà la congestione perché il minor costo del viaggio farà semplicemente guidare più persone o percorrere quel particolare percorso (Gorham, 2009). In questo caso, l'argomentazione è che, rendendo la giurisdizione più accessibile, l'aggiunta dell'offerta di alloggi attrarrà una nuova domanda, sia dagli attuali residenti che altrimenti andrebbero via, sia dalle persone che vivono altrove che ora sceglieranno di trasferirsi nella giurisdizione. Inoltre, l'argomento va, affitti e prezzi più bassi possono anche indurre una domanda latente: le persone che vivono con coinquilini o familiari possono scegliere di formare le proprie famiglie (Ellen & O'Flaherty, 2007) o le persone possono scegliere di investire in pied-à-terres in una città . Quella domanda aggiuntiva farà salire i prezzi fino a quando l'offerta potrà di nuovo rispondere, facendo sì che le abitazioni siano più convenienti, nella migliore delle ipotesi, solo ciclicamente, secondo l'argomento, e aumentando la densità della giurisdizione, con i relativi costi di congestione.
Sebbene la costruzione di ulteriori autostrade sembri indurre una maggiore domanda (Duranton & Turner, 2011), nel caso delle abitazioni, è improbabile che la domanda aggiuntiva compensi completamente la nuova offerta. Tale compensazione richiede che le curve di domanda siano perfettamente elastiche o, in altre parole, presuppone che i quartieri e le giurisdizioni siano sostituti perfetti e che non vi siano vincoli alla capacità e alla volontà delle famiglie di muoversi. Questo non è realistico.Traslocare non è come guidare qualche chilometro in più (Lewyn, 2016) e i costi associati al trasloco potrebbero essere elevati. Qualsiasi domanda aggiuntiva indotta da nuovi alloggi è limitata da vincoli personali ed economici sulla capacità e la volontà delle famiglie di spostarsi, restrizioni sull'immigrazione e incertezza e altri fattori che potrebbero impedire agli affittuari e agli acquirenti di affittare o acquistare nel mercato in cui l'offerta abitativa aumenta. In effetti, i tassi di mobilità sono diminuiti drasticamente negli ultimi decenni e, sebbene si stiano discutendo le ragioni del declino, il declino rivela vincoli significativi sulla capacità e sulla volontà di muoversi.
Pertanto, a lungo termine, mentre alcune famiglie aggiuntive possono essere attratte dall'esterno (o dall'interno della città) per acquistare o affittare case all'aumentare dell'offerta, è altamente improbabile che i prezzi finiscano allo stesso livello che avrebbero raggiunto assente qualsiasi nuova fornitura. Infine, come notato sopra, l'evidenza empirica mostra che consentire una maggiore offerta porta a una riduzione dei prezzi delle abitazioni; se l'aggiunta dell'offerta inducesse una domanda aggiuntiva sufficiente per compensare l'aumento dell'offerta, gli studi non troverebbero un'associazione tra offerta e prezzi.
Può accadere davvero in alcune circostanze molto limitate e con un effetto localizzato [ad esempio di vicinato], che è probabilmente su ciò su cui si basa questa generalizzazione difettosa:
Molti affittuari nei quartieri in cui vengono proposti alloggi a prezzi di mercato esprimono preoccupazione per il fatto che la costruzione di nuovi alloggi aggraverà effettivamente i loro problemi di accessibilità aumentando gli affitti o i prezzi delle case, alimentando la gentrificazione e potenzialmente spostando i residenti esistenti (Atta-Mensah, 2017; Savitch- Lew, 2017). Hankinson (2017) ipotizza che l'opposizione degli affittuari alle aggiunte locali all'offerta sia guidata da tali preoccupazioni; egli sostiene che è plausibile che la costruzione di un nuovo attraente edificio aumenterà i prezzi a livello locale (migliorando il paesaggio fisico, portando nuovi servizi al quartiere e segnalando che il quartiere sta migliorando), anche se li riduce in tutta la città.
Testare empiricamente questa proposta è piuttosto impegnativo, dato che gli sviluppatori saranno naturalmente attratti da aree in cui i prezzi e gli affitti sono in aumento. Esistono prove del fatto che miglioramenti in abitazioni degradate possono, in alcune circostanze, aumentare i valori immobiliari circostanti, anche quando le abitazioni nuove o migliorate sono sovvenzionate, abitazioni a basso reddito (Diamond & McQuade, 2016; Schwartz, Ellen, Voicu e Schill, 2006 ). I nuovi alloggi studiati, tuttavia, in genere sostituivano gli edifici vuoti, abbandonati e i lotti vuoti disseminati, in sostanza rimuovendo una disamenità. [...]
Esistono poche prove empiriche sull'effetto netto che i nuovi alloggi a tasso di mercato hanno sui prezzi o sugli affitti delle case vicine e ciò che esiste potrebbe non essere causale. Un recente studio esamina l'effetto delle case unifamiliari a tasso di mercato di nuova costruzione in siti di riempimento e rileva che le case unifamiliari di nuova costruzione possono avere un impatto positivo sul prezzo di vendita di altre case unifamiliari nelle vicinanze, ma l'effetto varia con contesto (Zahirovich-Herbert & Gibler, 2014). Uno studio sugli sviluppi di molti edifici multipiano a Singapore ha riscontrato effetti positivi sui prezzi delle case vicine (Ooi & Le, 2013), così come uno studio di singoli condomini multipiano costruiti a Helsinki (Kurvinen & Vihola, 2016). Tutti questi studi considerano i valori delle proprietà e non gli affittinessuno è in grado di dimostrare una relazione causale dato che gli sviluppi dei tassi di mercato mirano a colpire i quartieri dove si aspettano che i valori delle proprietà migliorino. Sfortunatamente, non abbiamo trovato nessuno studio che esamina gli impatti sugli affitti, sebbene uno studio dell'Ufficio Analista Legislativo della California abbia concluso che un'ulteriore costruzione di tassi di mercato è collegata a tassi di spostamento inferiori (Taylor, 2016). Esaminando i quartieri a basso reddito nella Bay Area tra il 2000 e il 2013, questi ricercatori hanno scoperto che la produzione di alloggi a tasso di mercato era associata a una minore probabilità che i residenti a basso reddito nel quartiere subissero lo sfollamento. Sebbene sia uno studio singolare, i risultati suggeriscono che per i quartieri nelle città ad alta domanda, il blocco della costruzione dei tassi di mercato può esercitare maggiori pressioni sullo stock esistente.
In breve, sebbene sia chiaro che la costruzione di nuove case modererà i prezzi e gli affitti aumenteranno in tutta la città, né la teoria né le prove empiriche forniscono una guida chiara su quando potrebbero verificarsi effetti localizzati di spillover e quando potrebbero effettivamente causare un aumento dei prezzi e degli affitti di case immediatamente circostanti.
Esiste uno studio più recente sul problema centrale della domanda, non trattato nella recensione precedente:
I risultati preliminari che utilizzano un approccio spaziale di differenza nelle differenze suggeriscono che gli eventuali effetti della domanda indotta sono sopraffatti dall'effetto dell'aumento dell'offerta. Nei quartieri in cui sono stati completati nuovi complessi di appartamenti tra il 2014-2016, gli affitti nelle unità esistenti vicino ai nuovi appartamenti sono diminuiti rispetto ai quartieri che non hanno visto nuove costruzioni fino al 2018. I cambiamenti nella migrazione sembrano guidare questo risultato. Sebbene il numero totale di migranti dai quartieri ad alto reddito verso i quartieri delle nuove costruzioni aumenti dopo che le nuove unità sono state completate, il numero di arrivi ad alto reddito verso unità precedentemente esistenti diminuisce effettivamente, poiché le nuove unità assorbono una parte sostanziale di queste famiglie. Nel complesso, i nostri risultati suggeriscono che, in media e nel breve periodo, le nuove costruzioni riducono gli affitti nei quartieri più delicati.
Vedi anche un blog che ne discute (che fa anche un buon lavoro nel ridimensionare l'analogia delle strade); in sintesi, l'essenza di quest'ultimo studio è in questo grafico:
Questo grafico mostra che i prezzi di affitto degli appartamenti vicino al nuovo edificio sono diminuiti rispetto ai prezzi degli appartamenti situati più lontano. La linea tratteggiata "prima" ha una pendenza negativa, suggerendo che i prezzi sono diminuiti quanto più si è arrivati dal sito del nuovo edificio. La solida linea "dopo" ha una pendenza positiva (i prezzi aumentano quanto più si ottiene dal nuovo edificio). Nel complesso, i prezzi sono più alti (la linea continua è al di sopra della linea tratteggiata), ma i prezzi in realtà sono scesi accanto al nuovo edificio e sono aumentati molto meno che nell'area più lontana dal nuovo edificio.
Questi dati rappresentano una forte sfida per la teoria della domanda indotta. Se un nuovo edificio rendesse un'area più attraente, ci si aspetterebbe l'effetto più grande nell'area molto vicino all'edificio. Ma, coerentemente con la tradizionale visione "più offerta riduce gli affitti", l'aggiunta di più unità in un'area sembra avere affitti depressi (o almeno aumenti degli affitti) rispetto agli edifici nell'area circostante.
In altre parole, anche la teoria secondo cui i prezzi potrebbero aumentare localmente nelle vicinanze di un nuovo edificio non regge, in media, a un test di differenza nelle differenze . Senza un approccio di differenza nelle differenze si può ovviamente trarre una conclusione errata poiché la domanda complessiva in una città potrebbe aumentare più rapidamente dell'offerta complessiva.
Ancora più recentemente, un altro documento su New York (non ancora pubblicato in una sede peer-reviewed, ma è stato menzionato in un recente articolo di New York ):
Trovo che per ogni aumento del 10% del patrimonio abitativo all'interno di un buffer di 500 piedi, gli affitti residenziali diminuiscano dell'1%. La riduzione dell'affitto è causata dal completamento di nuovi grattacieli piuttosto che dalla loro approvazione. In tutti i quartieri, l'impatto è minore nelle aree più centrali, presumibilmente a causa di una domanda più elastica. Nei quartieri, l'impatto è minore per gli edifici a basso costo. Infine, l'impatto negativo sembra essere guidato dagli effetti dell'offerta piuttosto che dagli effetti di disomogeneità, come i cambiamenti nelle caratteristiche fisiche del vicinato, le viste bloccate o le ombre. Le nuove unità abitative alleviano la crescente domanda di unità abitative esistenti e moderano la rapida crescita degli affitti residenziali.
I prezzi di vendita degli immobili residenziali diminuiscono anche quando vengono completati nuovi grattacieli entro 500 piedi. [...] Poiché il 99% dei nuovi grattacieli sono condomini e edifici in affitto, non incidono in modo significativo sui prezzi di vendita delle cooperative e delle 1-5 case familiari. L'impatto negativo è maggiore per i sostituti più vicini, confermando ulteriormente l'impatto negativo dovuto agli effetti dell'offerta.
Per rispondere all'ipotesi sugli effetti di comfort, trovo nuovi grattacieli e i loro inquilini ad alto reddito attraggono nuovi ristoranti, caffè e caffetterie a servizio completo. Questi servizi di consumo probabilmente rendono i quartieri più interessanti e potenzialmente aumentano gli affitti e i prezzi di vendita (Couture e Handbury, 2017). Tuttavia, l'effetto amenity è dominato dall'effetto offerta, dato che gli affitti e i prezzi di vendita continuano a scendere al netto.
Come è stato menzionato nel commento di un PO di seguito, vivere in una grande città contro una piccola città (e contro la prateria) è un effetto di comodità. Tuttavia, sembra esserci un limite a questo effetto, dopo il quale un numero maggiore di alloggi riduce il prezzo (di affitto).
L'effetto amenity è stato studiato per decenni ma purtroppo spesso in modo isolato, in prevalenza forse con il modello Roback , che ha sostanzialmente adattato il modello di equilibrio spaziale più generale di Rosen a beni "non degradati" come gli alloggi. ("Non scontato" perché il Roback ha considerato solo gli effetti sugli affitti.) Usando questo modello, si ottengono essenzialmente gradienti di convenienza (noleggio). Roback ha ipotizzato che "il costo del cambio di residenza è zero" (ovvero migrazione senza costi). Modellare città "parzialmente aperte", ovvero con costi di trasferimento diversi da zero (e non infiniti) oltre i suoi confini, è uno sforzo relativamente più recente. Allo stesso modo per considerare l'effetto combinato di offerta abitativa e servizi sugli affitti. Come uno di tali note teoriche di lavoro
poiché l'alloggio viene fornito in modo più elastico [...] l'effetto di affitto dei servizi si avvicina allo zero.