TL; DR: dal punto di vista dei conti nazionali, quando qualcuno compra una casa, non la sta facendo come membro di una famiglia, la sta facendo come (e questa è una citazione diretta come evidenziato di seguito) , "imprese non costituite in società che producono servizi abitativi consumati dalla famiglia alla quale appartiene il proprietario".
Dopo aver precedentemente proposto di chiudere, ora vedo da altre risposte e commenti che quest'area è ampiamente fraintesa, e quindi ovviamente hai una buona domanda qui.
Dalla tua domanda, posso vedere che capisci la distinzione concettuale tra le imprese, che investono e producono in modo definitivo, e non consumano (poiché tutti i loro acquisti sono considerati input intermedi alla produzione), e le famiglie, che in definitiva consumano e non investire o produrre.
In questa prospettiva, è facile capire perché ti chiederai perché ritagliamo gli acquisti di strutture residenziali e li trattiamo in modo diverso.
La risposta è che in realtà non li trattiamo in modo diverso dal punto di vista dei conti nazionali, perché abbiamo creato una finzione contabile che tratta una persona che possiede la propria casa sia come impresa che come famiglia. Questo è stato codificato dall'inizio; appare anche nel primo Sistema dei conti nazionali, il quadro internazionale per la contabilità nazionale.
È importante sottolineare che non è, come afferma una delle altre risposte, solo una convenzione, solo perché le case creano servizi abitativi. Se così fosse, tratteremmo anche altri beni di consumo durevoli, come automobili ed elettrodomestici come investimenti, ma non lo facciamo, come sottolinea correttamente nei vostri commenti.
Piuttosto, viene fatto per una ragione molto specifica, che è che se non creassimo questa finzione contabile, i confronti tra i paesi o nel tempo potrebbero essere distorti dalle differenze nel tasso di proprietà della casa.
Confronti coerenti
Immaginiamo di essere rimasti fedeli all'approccio diretto, che consisterebbe nel trattare tutti gli acquisti delle famiglie come consumi e trattiamo le case proprio come trattiamo le automobili.
Se lo facessimo, il PIL in Giappone, ad esempio, sarebbe artificialmente più alto del PIL negli Stati Uniti, perché gli Stati Uniti hanno un tasso di proprietà della casa più elevato e, al contrario, più famiglie in Giappone sono affittuari e i pagamenti degli affitti appartengono sicuramente al PIL. Quindi, solo perché la stessa cosa (una casa) era posseduta in modo diverso in diversi paesi, il PIL sarebbe diverso. Non lo vorremmo.
Peggio ancora, considera una casa che è stata costruita prima della crisi finanziaria e venduta (e quindi conteggiata nel PIL come consumo). Ora immagina che il proprietario della casa non fosse in grado di pagare i mutui e che la casa fosse preclusa e venduta a un investitore, che l'aveva affittata. La casa, già conteggiata nel PIL alla sua vendita iniziale, verrebbe quindi considerata nel PIL come un affitto, gonfiando artificialmente il PIL all'indomani di una crisi finanziaria. Non lo vorremmo neanche noi.
La finzione contabile
La soluzione a questo, come ho detto prima, è stata esplicitamente spiegata nel Sistema dei conti nazionali sin dalla sua prima versione nel 1953 . Questo SNA chiarisce la distinzione che fai tra imprese e famiglie, dicendo
In altre parole, il limite di produzione viene tracciato separando prima le famiglie dalle imprese e quindi separando due tipi di acquisti da parte delle imprese, vale a dire quelli che sono e quelli che non sono addebitati al costo corrente.
L'SNA si inserisce quindi nel caso dei produttori primari (ovvero fattorie, ecc.), Che sono in molti modi simili, in quanto sono famiglie, ma producono qualcosa (cibo, servizi di noleggio), che possono essere consumati da loro o da altri (se vendono parte di ciò che coltivano o prendono in affitto un inquilino su base informale). L'SNA propone quindi che le famiglie agricole siano trattate sia come famiglie sia come imprese:
Ad esempio, le famiglie agricole non sono solo famiglie dal punto di vista del consumo, ma anche imprese che si dedicano alla produzione agricola.
Continua a tracciare un parallelo con la proprietà della casa:
L'imputazione dell'agricoltura [nota: contare la produzione agricola per uso proprio nel PIL] fatta per tali economie si accorda con le regole date per i produttori primari e l'imputazione dell'affitto [nota: contando nel PIL ciò che i proprietari di casa pagherebbero in affitto se fossero in affitto] con le regole stabilite per gli altri produttori se si tiene conto del fatto che la proprietà della casa è considerata un commercio.
Questo viene quindi codificato nella definizione di imprese:
Le IMPRESE comprendono tutte le aziende, le organizzazioni e le istituzioni che producono beni e servizi per la vendita a un prezzo destinato approssimativamente a coprire i costi di produzione. La classe di impresa comprende le seguenti categorie: [...] (b) Tutte le famiglie e le istituzioni private senza scopo di lucro nella loro qualità di proprietari di abitazioni che occupano o meno le proprie proprietà.
In breve, dividiamo le famiglie che possiedono le proprie case in due entità: la famiglia in quanto tale e la persona che ha acquistato la casa come padrone di casa. Ciò è reso ancora più chiaro nella versione più recente (2008) :
Le persone che possiedono le abitazioni in cui vivono sono trattate come proprietarie di imprese non costituite in società che producono servizi abitativi consumati dalla famiglia a cui appartiene il proprietario. I servizi abitativi prodotti sono considerati di pari valore rispetto agli affitti che verrebbero pagati sul mercato per alloggi della stessa dimensione, qualità e tipologia. [...] I valori imputati dei servizi abitativi sono registrati come spese per consumi finali dei proprietari.
Enfasi mia.
In che modo ciò influisce sugli investimenti
Quindi ora capiamo che le persone che acquistano case vengono trattate come imprese, piuttosto che famiglie, e quindi affittano la casa alla famiglia a cui appartengono.
Da qui, la relazione dovrebbe essere semplice. Poiché i proprietari di case sono imprese, non è incoerente trattare l'acquisto del bene come un investimento, è perfettamente appropriato.
Inoltre, dovrebbe essere ovvio che farlo in qualsiasi altro modo complicherebbe i confronti tra paesi e nel tempo, allo stesso modo che non imputare l'affitto. Se contassimo le case acquistate come consumo, misureremmo investimenti molto più bassi nei paesi solo perché avevano tassi di proprietà della casa più alti. Allo stesso modo, nelle città, non è affatto raro che i condomini costruiti pensando agli affitti vengano venduti come condomini, o viceversa, a seconda delle variazioni dei finanziamenti e delle condizioni del mercato locale. Non vorrai che gli investimenti misurati aumentassero o diminuissero per questo.
Ulteriori implicazioni
Ci sono altre due rapide implicazioni su cui vale la pena toccare:
(1) Il prezzo di acquisto completo di una casa non deve essere considerato come investimento, ma solo la struttura. Per il BEA :
Nelle NIPA, gli investimenti privati nelle nuove costruzioni sono misurati principalmente come la somma dei costi degli input di tutte le costruzioni "messe in atto", ovvero tutte le attività di costruzione completate in un determinato periodo.
Ovviamente, ciò significa in parte che il terreno su cui è costruita la casa non viene conteggiato nel PIL, né come investimento o costruzione, in quanto è solo un trasferimento.
Ancora più importante, tuttavia, dovrebbe anche escludere i beni di consumo durevoli a meno che la casa non venga affittata, perché un frigorifero non dovrebbe essere considerato un investimento quando viene fornito con una casa ma non quando lo si sostituisce in seguito.
(2) È possibile immaginare altri oggetti, come le auto, in futuro trattati come case. Se le aziende che stanno cercando di costruire flotte di auto senza conducente riescono a eliminare un morso più grande dalla proprietà di auto private, avremo lo stesso problema con le auto che facciamo con le case, dove il PIL misurato e gli investimenti nel tempo sarebbero influenzati in modo significativo dalla quota di auto possedute o noleggiate (questo è già un problema a causa del leasing di veicoli a motore). Vedremmo investimenti più registrati perché le auto erano di proprietà delle imprese e vedremmo una volatilità più bassa del PIL, perché ogni conversione in auto senza conducente sarebbe qualcuno che non viene registrato come un acquisto di consumo all-in-one, invece mostrando come consumatore di un flusso di servizi nel tempo.