Perché i prezzi delle case non sono inclusi nell'IPC?

La banca centrale di Swedens ha recentemente abbassato il loro tasso primario a -0,25% da -0,10% nel tentativo di evitare la deflazione.

Allo stesso tempo, i prezzi di case e appartamenti sono più alti che mai, in aumento dell'11% negli ultimi 12 mesi e in aumento di centinaia di percentuali negli ultimi 5-10 anni. Vengono prese misure per evitare una bolla immobiliare, come le normative sui pagamenti dei mutui e così via, che stanno avendo un effetto, ma gli effetti di un rapido aumento del tasso sarebbero disastrosi.

Come ho capito, e immagino che questo potrebbe differire da paese a paese, la misura dell'inflazione, CPI, include i prezzi per servizi e beni, ma non per case e appartamenti, perché? In Svezia, l'affitto degli appartamenti e il tasso bancario sono inclusi nell'IPC, ma il consumatore non paga il tasso, ma paga il prezzo * dei prezzi delle case.

Se i prezzi delle case fossero inclusi nell'IPC, avremmo sicuramente inflazione anziché deflazione, quindi l'azione giusta sarebbe quella di aumentare il tasso primario, che abbasserebbe anche i prezzi delle case.

L'IPC sta per un indice dei prezzi al consumo. Come nel prezzo delle cose che vengono consumate (in un determinato momento nel tempo). I prezzi degli immobili non sono il prezzo di qualcosa di consumato perché contengono il valore dei consumi abitativi attuali ma anche il valore capitalizzato dei consumi abitativi futuri. Pertanto, l'inclusione dei prezzi delle abitazioni renderebbe l'IPC una miscela di consumo in momenti diversi, e quindi non adatto per confrontare il prezzo dei fasci di consumo in momenti distinti. Invece, usano una misura più pura del prezzo del consumo abitativo: gli affitti.

Gli affitti riflettono il prezzo del consumo di un flusso di servizi immobiliari in un momento nel tempo. Naturalmente, molte case sono di proprietà degli occupanti e non sono in affitto. Pertanto, i calcolatori dei conti nazionali generano qualcosa chiamato "affitti occupati dal proprietario", che è un tentativo di calcolare quali sarebbero gli affitti sulle case che sono occupate dai loro proprietari. Questa misura ha problemi, ma per molti scopi è abbastanza adeguata ( Crone, Nakamura, Voith (2004) ).

Gli affitti sono inclusi nell'IPC, poiché sono spese che vengono "consumate" nell'attuale periodo di tempo.

Ma i prezzi delle case non lo sono, perché sono spese per un bene da consumare per molti anni. Se possiedi una casa, beneficerai dell'aumento dei prezzi, se e quando lo venderai. In un certo senso, le case sono trattate come beni capitali - per i consumatori. Cioè, l'aumento dei prezzi delle case non è un peso per i proprietari di case, mentre l'aumento degli affitti è un peso per gli affittuari.

Un ulteriore motivo per cui i prezzi delle case non sono inclusi nella misura dell'inflazione è che alcuni contratti di abitazione sono indicizzati dall'inflazione. Mi sembra di ricordare che questo era / è il caso del Regno Unito [citazione necessaria]. Se poi includi i prezzi delle case nella tua misura di inflazione, otterrai loop / amplificazione dell'inflazione nominale:

• Contratti di affitto indicizzati all'inflazione
• Quindi il valore nominale delle case aumenta con l'inflazione
• La misura dell'inflazione aumenta anche con i prezzi delle case

L'indicizzazione (ad esempio l'affitto) dei contratti per inflazione è definita un accordo di escalation: se, per esempio, l'inflazione è aumentata molto, una commissione di affitto fissa danneggerebbe molto il proprietario, quindi le parti spesso concordano un Accordo di escalation .

Anche io credo, ma potrei sbagliarmi sul fatto che questo argomento sia stato parzialmente toccato in questo episodio di EconTalk .

Gli esperti sostengono che "grezzo" (ovvero il costo per l'acquisto di una casa) non dovrebbe mai essere incluso nell'IPC perché le case non sono viste come qualcosa che le persone acquistano su base regolare.

Ma tale argomento si svela davvero quando si considera che le banche di tutto il mondo utilizzano (a mio avviso) il CPI per determinare i tassi di interesse.

L'acquisto più grande per molte persone in tutto il mondo che si riferiscono direttamente ai tassi di interesse, non sono azioni, imprese, automobili o altri investimenti simili, ma case. Quindi influenza i prezzi delle case e la loro convenienza direttamente attraverso la fissazione di tassi di interesse (ricordando che le persone hanno bisogno di prendere in prestito per acquistare una casa nel 99% dei casi) e tuttavia queste stesse istituzioni e i loro semplici economisti si rifiutano di prendere in considerazione la crescita degli stessi prezzi delle case quando si determinano i tassi di interesse.

L'inflazione in termini reali dovrebbe essere una misura di tutto ciò che è stato acquistato nell'economia, sia essa casa, investimento o pane.

Altrimenti ci sono situazioni ridicole a livello globale come abbiamo ora in cui gli indicatori che la maggior parte degli economisti usano ciecamente affermano che abbiamo un'inflazione negativa, quindi i tassi di interesse vengono abbassati e l'indebitamento delle case e i prezzi delle case superano il tetto. Se un mercato immobiliare aumenta del 20% all'anno in alcuni paesi, questo non dovrebbe essere incluso nel tasso di inflazione? Perché se i prezzi delle case fossero inclusi i tassi di interesse sarebbero in aumento e non in calo.

Al momento ci viene detto dagli "altri" esperti senza interesse acquisito nei settori bancario o abitativo che il problema più grande nell'odierna economia globale sono i bassi tassi di interesse che alimentano le bolle di attività (il più grande è l'edilizia residenziale in molti paesi). Un modo per risolvere questo problema e facilmente è iniziare a includere i prezzi delle case in CPI e non seppellire le nostre teste nella sabbia con argomenti ridicoli come perché non troppo. Sicuramente quelli che negli ultimi tempi hanno preso a prestito molto in una classe di attività a bolle subiranno un duro colpo. Ma è un grande successo per i pochi che devono accadere per il meglio dei molti a medio e lungo termine.

Questa è una buona domanda. Dalla mia comprensione in classi di economia che ho preso qui negli Stati Uniti, i prezzi delle case non sono inclusi perché sono troppo volatili. Lo stesso vale per i prezzi dell'energia / del petrolio. I prezzi delle case dipendono molto dai tassi di interesse e la loro offerta è relativamente anelastica (perché non è possibile produrre rapidamente 10.000 nuove case in una città quando la domanda aumenta). Questo provoca volatilità. Spero possa aiutare!

Penso che i prezzi delle case non siano inclusi nell'IPC perché danneggerebbe uno dei principali motori dell'economia: il settore immobiliare. Attività bancarie, diritto, assicurazioni, costruzioni, ristrutturazioni, architettura del paesaggio, ingegneri, periti, agenti immobiliari, decoratori di case, impiegati pubblici, ecc. L'elenco è davvero sorprendente e questo non tiene nemmeno conto dell'impatto indiretto di tutti questi salari spesi per sostenere altri segmenti dell'economia.

Viviamo in un'economia immobiliare.

Se dovessero aumentare il tasso di interesse per ridurre l'inflazione dei prezzi delle case, ucciderebbero il ritmo di crescita dell'intera economia in un baleno. Inoltre, i bassi tassi di interesse sono altamente distruttivi per i fondi pensione, il che aumenta la pressione di mantenere il settore immobiliare in corso: questa classe di attivi sta diventando il nuovo piano pensionistico per molte persone (non vedo l'ora di vedere l'impatto dell'invecchiamento della popolazione su quello : una bomba in tempo reale).

Infine, la maggior parte delle persone più ricche in una tipica città ha fatto (o cresciuto) la propria fortuna attraverso investimenti immobiliari. Queste persone sono anche fortemente coinvolte nelle politiche cittadine poiché gli investimenti immobiliari dipendono fortemente dalle normative (suddivisione in zone, pianificazione dello sviluppo, pianificazione del transito, ecc.). La politica locale costituisce la spina dorsale della politica regionale e nazionale. È interessante notare che la spesa tipica dello "stimolo" del governo affronta le esigenze delle infrastrutture locali che sono anche cruciali per le prestazioni immobiliari.

Mi scuso per non aver portato qui molta matematica, ma l'economia è una scienza leggera; non includere comunque il prezzo della casa nell'IPC non ha alcun senso matematico.

I prezzi delle case sono stati rimossi dalle misure inflazionistiche al fine di consentire l'aumento del debito personale. I soldi presi in prestito dalle persone che "appaiono" all'interno dell'economia senza innescare alcun innesco inflazionistico hanno permesso (essenzialmente) alle persone di risparmiare di meno e prendere in prestito di più, pur continuando a ridurre i costi di prestito. Nel Regno Unito, l'economia miracolosa di Gordon Brown era solo debito personale. Solo quello. Fumo e specchi.

Risposte concrete? L'economia è sia arte che scienza, quindi non esiste una risposta universale a ciò che dovrebbe / non dovrebbe essere incluso nel calcolo dell'IPC o di conseguenza le decisioni di Feds. Ho la stessa preoccupazione per l'impatto delle abitazioni sull'IPC. In questo caso, concordo sul fatto che dovrebbe essere il motore principale dell'IPC e della decisione Feds. Quando si considerano i costi delle abitazioni, viene aggregato in modo errato (affitti, ecc.) Per dipingere un quadro mediocre e impreciso del costo complessivo delle abitazioni. Comprendo completamente tutto ciò che è scritto sopra, ma quasi ignorare la più grande variabile di costo dipendente dai tassi è solo ridicolmente conveniente.

Il fatto è che l'abitazione è l'acquisto più grande per ogni famiglia americana che consuma e poiché il costo del debito per l'acquisto di case diminuisce, aumenta il costo delle abitazioni. Tutte le altre spese familiari sono adeguate per accogliere l'alloggio. Il fatto è: 1) i prezzi delle case sono aumentati astronomicamente a causa di una ragione principale (tassi di interesse storicamente bassi) che hanno quindi effetti sul secondo e terzo ordine che causano ulteriori bolle sui mercati delle abitazioni metropolitane. Alcuni di questi sono i comuni statali e locali, che necessitano sempre più di una base imponibile e incapaci di aumentare continuamente le imposte sul reddito, incoraggiano l'eccessiva costruzione di grandi case (troppo grandi per le giovani famiglie) perché ottengono il maggior gettito fiscale. È esacerbato dal fatto che posti di lavoro e risorse intellettuali si stanno spostando dalle aree rurali alle principali città in cui gli alloggi monofamiliari a prezzi accessibili sono molto scarsi, il che non viene riconosciuto se si considerano l'IPC e le tariffe. La media del costo delle abitazioni nelle zone rurali dell'Indiana (riduzione della domanda) e di Indianapolis (aumento della domanda) non è un'informazione utile. Un quadro più accurato dei costi delle abitazioni è quello di esaminare attentamente solo i prezzi delle case unifamiliari (non gli affitti ... condomini .. (pochissime persone vogliono vivere in una con i bambini) e dove tra HOA o altre tasse non sono inclusi) in le principali aree metropolitane di ogni regione. 2) Con tassi bassi, i costi dell'istruzione universitaria sono stati aumentati e la propensione al rischio nelle università a competere, si traduce in alti livelli di debito per prestiti agli studenti, rendendo difficile per il college educato a comprare una casa in seguito. Quindi l'arte della decisione dei federali nel considerare l'IPC dovrebbe includere la ponderazione più pesante dei prezzi delle case unifamiliari nelle aree metropolitane. UN

Inoltre, va sottolineato che fintanto che i tassi saranno bassi, la questione della "disparità di reddito" sarà un problema. Anziani e gruppi a basso reddito fanno molto affidamento su tassi di risparmio bancari decenti per risparmiare per il futuro. In mancanza di tale incentivo, questi gruppi hanno meno probabilità di risparmiare e successivamente investono per acquistare una casa o trasferirsi. Ad un certo punto, il tasso di inflazione dei prezzi delle case deve rallentare o sgonfiarsi. I salari non stanno aumentando e la combinazione di debito pubblico e debito privato eserciterà un'enorme pressione sull'economia dei consumi a meno che non rallentiamo questa follia considerando i prezzi reali al consumo aumentando gradualmente i tassi.