Quali metriche indicherebbero una bolla interna anziché valori di mercato reali?

Si teme che Auckland, in Nuova Zelanda, stia attualmente vivendo una bolla immobiliare.

Auckland è una delle prime 10 città al mondo con un indice di inaccessibilità abitativa.

La domanda è: come in quanto economisti possiamo dire se i prezzi delle case riflettono una bolla o un vero valore di mercato?

Guarderei i salari medi, i tassi di criminalità, la felicità e altre misure sociali della città (cioè è ragionevole che le persone sarebbero disposte a spendere di più per una casa in una città utopica). Una buona risposta dovrebbe elencarli in modo esauriente e spiegare la pertinenza di questi parametri.

La prima metrica da esaminare è il rapporto prezzo-affitto casa. I prezzi degli affitti catturano il valore dei servizi abitativi (e collegati alle abitazioni) forniti da una proprietà, tra cui cose come la sicurezza di un quartiere, quanto sono buone le scuole, eccetera. Al contrario, i prezzi delle case sono il valore capitalizzato del futuro flusso di servizi abitativi PIÙ il prezzo di un bene (principalmente terreni; il valore della struttura al di là dei servizi abitativi che fornisce è trascurabile). Di conseguenza, un rapporto più elevato tra i prezzi delle case e gli affitti significa che, controllando il valore dei servizi di alloggio forniti , osserviamo le persone che pagano di più per i beni abitativi (cioè i terreni).

Ciò non significa che l'attività sia necessariamente sopravvalutata, ma almeno ti spinge nella giusta direzione separando il prezzo dell'asset dal valore dei servizi abitativi. Puoi quindi iniziare a pensare ai fondamenti della domanda / offerta che si applicano alle attività abitative e a cosa dovresti assumere per supportare una particolare valutazione dell'attività (cose come, come ha notato Jamzy, se la crescita dei rapporti prezzo-affitto è collegato con un aumento dei prestiti per l'acquisto di abitazioni).

Mentre è possibile definire rigorosamente una bolla in linea di principio (si vedano ad esempio i mercati delle attività in cui i prezzi violano le condizioni di trasversalità ), in pratica può essere difficile o impossibile identificare bolle effettive, anche ex post.

Ad esempio, @dismalscience discute esaminando i rapporti tra il prezzo della casa e l'affitto. Sembra semplice. Se le case vendono per un valore superiore al valore attuale netto dei loro affitti, allora hai una bolla. Ma ci sono molte cose difficili in quell'analisi. I mercati degli affitti di case unifamiliari non sono robusti e quindi è difficile imputare gli affitti accurati dal mercato plurifamiliare (appartamenti / case a schiera) che costituisce la maggior parte del mercato. I contratti di locazione residenziale a lungo termine a prezzi di mercato sono essenzialmente inesistenti, quindi gli affitti futuri sono nella migliore delle ipotesi un'ipotesi plausibile. E a quale tasso dovremmo attualizzare gli affitti? Discounting e Intergenerational Equity (1999) di Portney e Weyant si battono per l'utilizzo di tutto tra un tasso di sconto di 0 e rendimenti del mercato azionario. Trachtenberg (2011)sostiene che il giusto tasso di sconto per un social planner potrebbe anche essere negativo. Con tutta questa incertezza ed errore di stima, le stime differiranno. L'articolo Reasonable People Did Disaccordo: l'ottimismo e il pessimismo sul mercato immobiliare statunitense prima dello schianto ( Gerardi, Foote e Willen (2010) ) mostra come diversi studiosi hanno utilizzato approcci price-to-rent / user-cost per giungere a conclusioni molto diverse se l'alloggio era sopravvalutato.

Con le scuse per la risposta un po 'giornalistica (come altri hanno notato, anche definire una bolla in modo rigoroso è difficile).

Le informazioni sulla fornitura di alloggi possono essere di qualche utilità. La domanda di alloggi è piuttosto anelastica (tutti hanno bisogno di un posto dove vivere), quindi i cambiamenti nell'offerta dovrebbero apparire principalmente nei prezzi e meno nelle quantità di mercato.

Ad esempio, dagli anni '50 il Regno Unito ha registrato un'inflazione dei prezzi delle abitazioni sostenuta. Anche durante la recente recessione, il calo dei prezzi nel Regno Unito è stato relativamente breve e modesto. Se mai ci fosse una bolla, sicuramente è così?

( fonte )

Ma dobbiamo ricordare che in un mercato competitivo i prezzi sono determinati dall'intersezione tra domanda e offerta. Attualmente il Regno Unito sta costruendo circa 150.000 case all'anno, ma creando circa 250.000 nuove famiglie all'anno ( fonte ). Questo fa parte di una tendenza a lungo termine avviata dal ritiro del settore pubblico di grandi dimensioni dalla costruzione di case (e probabilmente anche a causa di leggi di pianificazione estremamente restrittive nel Regno Unito che rendono difficile lo sviluppo privato):

( fonte )

Finché la domanda rimane anelastica e l'offerta non riesce a tenere il passo con la crescita della domanda, le abitazioni diventeranno una risorsa sempre più scarsa e ci si dovrebbe aspettare che il prezzo aumenti di conseguenza.

In realtà è abbastanza facile. Le cose principali da sapere sono 1) che la maggior parte degli acquisti di casa viene effettuata tramite prestiti ipotecari e che 2) un eccesso di prestiti bancari rispetto al rimborso dei prestiti bancari provoca la creazione di denaro.

Quindi, per prima cosa determinare se si verifica un aumento anormalmente elevato dell'offerta di moneta - se sì, allora c'è una bolla e, in caso contrario, l'aumento è probabilmente quello normale che ci si aspetterebbe a seguito dell'espansione fiscale. Questo è abbastanza facile da determinare semplicemente guardando le statistiche rilevanti per la quantità di denaro trattenuta nei depositi bancari (in genere M2 o M3, le definizioni precise variano da paese a paese).

La cosa chiave da apprezzare è che, a causa della normale espansione dell'offerta di moneta da parte del sistema bancario nel tempo, e soprattutto perché quella moneta influenza direttamente i prezzi delle case, è prevedibile un aumento dei prezzi delle case per lunghi periodi semplicemente a causa del funzionamento del sistema bancario. Solo se le condizioni economiche peggiorano davvero. cioè Detroit non succede. Cambiamenti regolamentari, o anche semplici cambiamenti nella consuetudine e nella pratica relativa alla quantità di prestiti possono facilmente innescare cambiamenti nell'espansione fiscale, ad esempio se le banche cambiano dal richiedere un deposito del 20% a un deposito del 10% sull'acquisto di una casa.

È anche possibile che i prestiti immobiliari aumentino senza un aumento anormale dell'offerta di moneta - in particolare il crollo del 2008 negli Stati Uniti e altrove, è stato causato da un aumento dei prestiti a seguito dell'enorme aumento dei prestiti bancari cartolarizzati. Ciò ha avuto l'effetto interessante di aumentare la quantità di prestiti originati nel sistema bancario (e quindi trasferiti all'esterno di esso), senza aumentare l'offerta di moneta. Ciò ha reso anche allora, un po 'invisibile, successivamente gli Stati Uniti e altri paesi hanno introdotto statistiche sulla cartolarizzazione che ne consentono la tracciabilità.

In generale, i cambiamenti che aumentano anche l'offerta di moneta causeranno un aumento dei prezzi molto maggiore rispetto ai cambiamenti che aumentano solo l'ammontare dei prestiti, ma l'intero sistema viene significativamente sfruttato, portando a volte alcune risposte all'impulso altamente non lineari.

Quindi, se guardiamo le figure della Nuova Zelanda:

Offerta di moneta della Nuova Zelanda

Sembra che l'offerta di moneta sia in linea dopo l'incidente del 2008 per 3 anni, e ora è tornata a qualcosa che si avvicina al suo "normale" tasso di espansione, il che spiegherebbe la percezione di una bolla. (Quale dovrebbe essere il normale tasso di espansione monetaria è una domanda di ricerca aperta.) Non sembra che ci siano statistiche separate sulla cartolarizzazione, e probabilmente non c'è molta cartolarizzazione dei prestiti, ma è qualcosa da tenere d'occhio.

Ti indirizzerò a Wikipedia che ha alcune informazioni abbastanza buone al riguardo.

Una delle cose importanti delle bolle speculative è che sono molto difficili da identificare prima che scoppino. È molto difficile affermare che il mercato sta sopravvalutando un'attività o che un cambiamento delle condizioni economiche abbia aumentato il valore reale. Detto questo, ci sono alcuni segni che si sta verificando una bolla. Uno di questi è un aumento della domanda di credito.

Più un commento davvero, ma l'affitto può essere fuorviante.

Solo un rapido esempio. Dal lato della domanda in Danimarca hai vari sussidi per l'affitto quando sei sotto un certo livello di reddito. Ad esempio, se si dispone di una cucina installata e sotto una fascia di reddito piuttosto elevata, si ottiene un sussidio sostanziale. Hai anche un sussidio per gli anziani e molti altri.

Dal lato dell'offerta hai un regolamento che è legato all'età della casa / dell'appartamento che il tuo affitto. Quindi, per esempio, se possiedo un edificio più vecchio del 1990 c'è un limite superiore che posso caricare. Questo importo non è in alcun modo legato al prezzo che ho pagato per l'edificio. Quindi, se tu dove guardare gli affitti nella città in cui vivo (che è una città vecchia) hai interi quartieri che sarebbero fuorvianti in termini di prezzi di affitto rispetto a quello che diresti sarebbe un prezzo di mercato equo.

Aggiungo inoltre che i ceselli possono lamentarsi - dopo aver concordato un contratto - e ottenere una riduzione significativa, che non si basa sul valore di mercato della casa.